【公屋單位滲水維修】天花漏水責任誰屬？一文睇清維修範圍與申請步驟

重點摘要

• 維修責任：公營房屋的結構性滲漏由房屋署負責；若屬樓上人為損壞，則由上層住戶承擔。
• 跟進程序：房署接獲報告後，通常於3個工作天內上門勘察，一般維修約1星期內完成。
• 拒絕合作：若上層住戶強烈拒絕配合檢查，房署可啟動「屋邨管理扣分制」扣除違規者7分。
• 租置公屋：已出售的租置計劃單位業主需自行負責，遇事可向法團、管理公司或滲水辦求助。

痛點分析

居住在公共屋邨，最怕遇到的家居惡夢莫過於天花漏水及牆身滲漏。當你發現天花開始出現黃色水漬、持續滴水，甚至引發嚴重的石屎剝落時，不僅嚴重影響日常生活，更會對家人的居住安全構成直接威脅。

很多公屋住戶在面對滲水問題時，最大的痛點是不清楚「維修責任誰屬」。到底應該由房屋署負責，還是樓上住戶的問題？如果查明是樓上地台漏水，但鄰居卻採取不合作態度，拒絕開門讓工程人員入內檢查，受苦的往往是下層無辜的街坊。此外，漫長的等待時間、投訴無門的無力感，以及擔心滲水導致傢俬電器報銷，都讓公屋單位滲水維修成為極度頭痛的難題。

解決方案

面對公屋單位滲水維修，住戶應採取正確的應對步驟以保障自身權益。首先，發現問題時必須盡快向所屬屋邨辦事處報告。房屋署在接獲通知後，目標會在三個工作天內安排工程人員上門進行初步檢查。

房署工程人員會利用專業診斷儀器（如水分測定儀、紅外線熱成像儀及色水測試）來準確找出滲水源頭。若證實是樓上單位的浴室地台防水層老化或暗喉破損，房署會主動聯絡上層住戶安排重鋪防水層等維修工程。

針對最令人頭痛的「樓上不合作」情況，房署設有明確的執管機制。如果上層租戶經一次口頭及兩次書面警告後，仍拒絕讓承建商入內維修，房署會啟動「屋邨管理扣分制」，向違規租戶發出扣分通知書並扣除 7 分。至於租者置其屋（租置）計劃下的已出售單位，若管理公司介入一個月後仍未解決，案件將轉介至食環署及屋宇署組成的聯合辦事處（滲水辦）作進一步執法。

維修實錄：大埔舊公屋天花石屎剝落搶修記

作為 維修快 的資深防漏維修師傅，我處理過無數宗公屋單位滲水維修個案，當中最令我印象深刻的，是大埔區一個樓齡超過三十年的舊公屋單位。那天收到街坊陳太的緊急求助，她在電話裡語氣非常焦急，說廚房天花突然掉下一大塊石屎，差點擊中正在煮食的她。

我帶齊裝備迅速趕到現場，一踏入廚房，抬頭便看到觸目驚心的景象。

經過仔細勘察，我發現這並非單純的結構老化。利用紅外線熱成像儀掃描後，明顯看到天花板內部積聚了大量水分，濕度計的數值也遠超正常標準。這是一宗典型的樓上地台防水層失效引致的長期慢性滲水。水分日積月累侵蝕了下層天花的鋼筋，導致鋼筋生鏽膨脹，最終撐破了表面的混凝土，造成極度危險的石屎剝落。

我立刻協助陳太聯絡屋邨辦事處，並向房署工程人員展示了我們的專業檢測數據。起初，樓上住戶對房署人員的調查十分抗拒，嫌麻煩不願配合開門。憑藉多年的實戰經驗，我深知這種情況不能硬碰硬，於是陪同屋邨主任向樓上住戶詳細解釋了滲水的嚴重性，並婉轉地提醒他們，若持續拒絕維修，房署有權按「屋邨管理扣分制」嚴厲扣除 7 分。

在軟硬兼施及確鑿的數據面前，樓上住戶終於妥協，同意讓承建商重鋪廚房地台的防水層。同時，我也為陳太的單位進行了緊急的防護處理，剔除周邊鬆脫的石屎，並塗上防鏽塗層及重新批盪。這次經歷再次印證，處理公屋漏水不僅需要精準的防漏技術，更需要懂得如何協調各方、善用房屋署的機制，才能真正從源頭為街坊解決家居惡夢。

公屋 vs 租置公屋 vs 私樓滲水處理比較

常見問題 (FAQ)

1. 公屋單位天花漏水，我應該第一時間找誰？ 請立即聯絡所屬的屋邨辦事處。房屋署的目標是在接獲通知後三個工作天內，安排工程人員上門進行初步檢查。

2. 如果樓上住戶拒絕開門讓房署檢查滲水怎麼辦？ 房屋署會先進行勸喻並解釋施工程序。若上層住戶罔顧一次口頭及兩次書面警告，堅拒合作，房署會執行「屋邨管理扣分制」，向該住戶扣除 7 分。

3. 房署維修公屋漏水需要收費嗎？ 如果滲水是由於樓宇結構老化或自然損耗（如防水層老化）引起，房屋署會免費為住戶進行維修。但若是租戶自行違規裝修導致防水層損壞，則需自行承擔相關維修責任。

4. 租置計劃下的已購買公屋漏水，房署會跟進嗎？ 對於已出售的租置單位，業主需自行負